Taloyhtiön linjasaneeraus eli putkiremontti on suuri, mutta ehdottomasti hyödyllinen hanke. Se tulee useimmiten ajankohtaiseksi putkien saavuttaessa elinkaarensa pään, eli yleensä noin 30–60 vuodessa. Putkiremontti ei vaadi taloyhtiöltä juurikaan itse käytännön työtä, mutta sitäkin enemmän päätöksiä. Niin taloyhtiön hallituksen kuin osakkaiden kannattaakin varautua monenlaiseen päätöksentekoon taipaleen aikana.
Jo alkuselvittelyvaiheessa taloyhtiön on hyvä ottaa avukseen ulkopuolinen asiantuntija – varsinkin, jos taloyhtiön hallitukseen ei kuulu linjasaneerauksen asiantuntijoita. Ulkopuolinen asiantuntija, kuten TeknoPlanin projektipäällikkö, on mukana koko urakan ajan vieden projektia eteenpäin, neuvoen taloyhtiötä ja auttaen osakkaita päätöksenteossa.
Hankesuunnittelun aikana päätetään remontin laajuus
Linjasaneeraushankkeen suunnittelun alkumetreillä taloyhtiön hallituksen tehtävänä on teettää tarvittavat selvitykset, kuten kuntotutkimukset ja viemärikuvaukset. Kuntotutkimuksista edetään hankesuunnitteluun tai sen kevyempään vaihtoehtoon, esisuunnitteluun.
Hankesuunnitelma on yleisluontoinen suunnitelma, josta ilmenee muun muassa remontin laajuus ja sen tekotapa. Sen yhteydessä taloyhtiön on hyvä pohtia, mitä kaikkea remonttiin halutaan sisällyttää. Uusitaanko myös sähköt, viemärit, ilmastointi, lämmitys ja kylpyhuoneiden vesieristykset? Entä modernisoidaanko taloyhtiön sauna automaatioilla tai muutetaanko käyttämätön kerhohuone varastotiloiksi? Kokenut projektipäällikkö auttaa näissäkin päätöksissä, eli kaikkea ei tarvitse tietää ja selvittää itse.
Suurempien korjauskohteiden hankesuunnittelu käynnistetään infotilaisuudella, jossa osakkaille kerrotaan projektin tavoitteista ja etenemisestä. Näin jokainen osakas saa asunto-osakeyhtiölain edellyttämän vaikutusmahdollisuuden elämäntilanteensa ja varojensa mukaisen toteutusratkaisun valitsemiseksi.
Taloyhtiön kannattaa varata aikaa suunnitteluun
Hankesuunnittelu on projektin tärkein suunnitteluvaihe, sillä sen yhteydessä tehdään suurimmat ja tärkeimmät päätökset, joiden muuttaminen myöhemmin on hankalaa. Perusteellisesti tehty hankesuunnitelma vähentää yllätyksiä ja niistä koituvia lisätyökustannuksia projektin myöhemmissä vaiheissa.
Taloyhtiön kannattaa siis varata reippaasti aikaa projektin suunnitteluun ja esivalmisteluihin. Kiirehtimistä tärkeämpää on hioa suunnitelmat loppuun asti ja jättää asukkaille aikaa remontinaikaisten asumiskuvioiden hoitamiseen. Myös urakan kilpailuttaminen on helpompaa, kun tiedetään tarkasti, mitä hankkeeseen halutaan sisällyttää.
Valmis, taloyhtiön hallituksen hyväksymä hankesuunnitelma esitellään osakkaille yhtiökokouksessa, jossa päätetään, lähdetäänkö suunnitelmaa toteuttamaan vai pitäisikö sitä vielä muuttaa joltain osin.
Apua saa myös toteutussuunnitelmaan ja lupahakemuksiin
Hyväksytyn hankesuunnitelman tai esisuunnittelun pohjalta taloyhtiön valitsema suunnittelija luo remontille yksityiskohtaisemman toteutussuunnitelman. Samalla voidaan suunnitella osakkaiden omat, taloyhtiön toimeksiannosta poikkeavat lisätyöt, jos sitä ei ole tehty vielä hankesuunnitteluvaiheessa. Myös toteutussuunnitelma hyväksytetään taloyhtiön hallituksella ja osakkailla.
Putkiremontti vaatii rakennusluvan sekä pääsuunnittelijan nimeämisen. TeknoPlanilla pääsuunnittelijana toimii yleensä suunnittelua johtava projektipäällikkö. Pääsuunnittelija hoitaa rakennusluvan hakemisen ja siihen liittyvät paperityöt sekä vastaa kaikkien suunnitelmien yhteensopivuudesta ja määräysten noudattamisesta. Pääsuunnittelijan vastuu kestää työn valmistumiseen ja rakennusvalvonnan loppukatselmukseen asti.
Taloyhtiö ja isännöitsijä taas vastaavat hankkeen suunnitteluvaiheen tiedotuksesta. Heidän tehtävänään on pitää osakkaat ja asukkaat kartalla remonttisuunnitelmista, niiden aikataulusta ja töiden etenemisestä.
Projektipäällikkö avustaa urakoitsijan valinnassa
Urakka eli putkiremontin toteutus on hyvä kilpailuttaa. Projektipäällikkö voi hoitaa kilpailutuksen taloyhtiön puolesta. Tavallisesti urakoitsijoille annetaan noin kuukausi aikaa tarjousten tekemiseen, minkä jälkeen projektipäällikkö kokoaa tarjouksista vertailut sekä pitää urakkaneuvottelun taloyhtiön edustajien ja heidän valitsemansa tarjoajan kanssa.
Kun yhtiökokous on hyväksynyt rakennushankkeeseen ryhtymisen ja sen rahoittamisen, on aika laatia urakkasopimukset valittujen urakoitsijoiden kanssa. Tätäkään ei tarvitse osata itse, sillä urakkasopimusten työstäminen kuuluu esimerkiksi TeknoPlanin rakennuttamistehtäviin.
Remontin aikana taloyhtiö valvoo urakkaa ja edistää sen sujumista
Jos koko putkiremonttihanke suunnitteluineen, tutkimuksineen ja päätöksineen kestää helposti useamman vuoden, vie työn osuus siitä vain murto-osan. Linjoittain eli päällekkäisissä asunnoissa samanaikaisesti tehtävä remontti kestää yhdessä asunnossa tavallisesti kahdeksasta kymmeneen viikkoa. Remonttia edeltävänä aikana yksi taloyhtiön asukkaiden tärkeimmistä tehtävistä onkin väliaikaisten asuntojen löytäminen.
Remontin aikana työn tilaajan, eli taloyhtiön, tehtävänä on valvoa, että työ toteutetaan sopimuksen mukaisesti. Käytännössä seurannan tekevät kuitenkin taloyhtiön palkkaamat asiantuntijat. Osakkaat taas vastaavat omien huoneistojensa muutostöistä, kuten vaikka perusurakasta poikkeavien hanojen asennuksesta tai saunan rakentamisesta, ja sopivat niistä urakoitsijan kanssa.
Taloyhtiön edustajat, esimerkiksi isännöitsijä ja muutama hallituksen jäsen, osallistuvat noin kahden viikon välein järjestettäviin työmaakokouksiin, joissa käsitellään urakan aikataulua ja mahdollisia lisätöitä. Taloyhtiön hallituksen on varauduttava tekemään päätöksiä myös matkan varrella.
Lisäksi on hyvä muistaa, että myös taloyhtiöllä on vastuu siitä, että asiat tehdään sovitun mukaisesti. Osakkaat, asukkaat ja muu taloyhtiön väki voivat myötävaikuttaa projektin sujumiseen esimerkiksi huolehtimalla, että huoneistojen ovet ja turvalukot ovat auki tarvittavina aikoina. Hyvä ilmapiiri ja yhteinen sitoutuminen urakkaan ja aikatauluihin helpottavat projektin etenemistä!
Mitä linjasaneerauksen valmistuttua tapahtuu?
Kun putkiremontti on valmis, on aika tehdä tarkastukset. Kunkin linjan valmistuttua valvoja tarkistaa, että toteutus on suunnitelmien ja urakkasopimuksen mukainen. Myös osakkaat katsastavat huoneistonsa. Mikäli puutteita löytyy, sekä valvoja että osakas ilmoittavat havaintonsa urakoitsijalle. Niin ikään taloyhtiön yleiset tilat tarkastetaan valvojan avulla.
Tarkastusten jälkeen taloyhtiön ja osakkaan turvana toimii takuu. Putkiremonttiurakan takuuaika on yleensä kaksi vuotta, joten mahdollisista puutteista ja virheistä voi ilmoittaa tarkastusten jälkeenkin, jos ne osuvat silmiin vasta silloin. Painavampia rakennusvirheitä koskee lisäksi kymmenen vuoden takuu. Remontoidusta kodista pääsee siis nauttimaan hyvillä mielin.
Me TeknoPlanilla olemme erikoistuneet sekä linjasaneerausten toteuttamiseen että projektinjohdon ja valvonnan tehtäviin. Jos kaipaat apua tai neuvoa putkiremonttiin liittyen, voit ottaa meihin yhteyttä milloin vain!