Taloyhtiön linjasaneeraus eli putkiremontti herättää usein kysymyksiä siitä, missä laajuudessa yhtiön tulee remontoida huoneistoja ja mikä osa työstä kuuluu osakkaan vastuulle. Vaikka linjasaneeraus on taloyhtiön hanke, ei yhtiö ole välttämättä velvollinen kustantamaan kaikkea remontissa.
Vastauksia pohdittaessa avainsanaksi nousee taloyhtiön perustaso. Tässä artikkelissa avaamme perustason käsitettä ja kerromme, mitä taloyhtiön ja osakkaan kannattaa huomioida linjasaneerauksen vastuita pohtiessaan.
Mitä taloyhtiön perustaso tarkoittaa?
Perustason käsite pomppaa esiin etenkin taloyhtiöremonttien yhteydessä. Se tarkoittaa tasoa, jota taloyhtiö noudattaa asunnoissa suorittamissaan korjauksissa. Perustaso on korjaushetkellä tavanomainen, kyseisen tilan yhtiöjärjestyksessä määritetyn käyttötarkoituksen mukainen taso.
Jos jokin taloyhtiön vastuulle kuuluva huoneiston rakenne vahingoittuu, tulee taloyhtiön korjata se perustasoa vastaavaksi. Perustaso siis määrittää sen, mihin laatutasoon yhtiön kontolle kuuluvat taloyhtiön osat korjataan.
Perustaso voi olla sama kuin huoneiston alkuperäinen taso. Etenkin monissa vanhoissa rakennuksissa perustasoa on kuitenkin muokattu – eli yleensä korotettu – myöhemmin taloyhtiön peruskorjauksen yhteydessä. Taloyhtiö on voinut myös päättää muuttaa perustasoa, tai perustaso on muuttunut aiemman vastaavanlaisen taloyhtiön kustantaman korjauksen ohessa.
Perustason tulee olla sama kaikille osakkeenomistajille, jotta asunto-osakeyhtiölaissa esitetty osakkaiden yhdenvertaisuus täyttyy. Asunto-osakeyhtiölaki onkin todella tärkeässä roolissa linjasaneerausta ja muita taloyhtiöremontteja suunniteltaessa. Linjasaneerauksen vastuunjakoa määriteltäessä hyvänä apuna on myös Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko.
Esimerkkejä perustason määrittelystä
Seuraavilla esimerkeillä avaamme sitä, miten taloyhtiön perustaso voi määrittyä eri tilanteissa.
A. 1900-luvun alun rakennuksen perustaso vaikutti linjasaneerauksen kustannusten jakautumiseen
Eräässä helsinkiläisessä 1900-luvun alussa rakennetussa kerrostalossa tehtiin hiljattain linjasaneeraus. Taloyhtiön perustasoksi oli määritelty yhtiön taso edellisen putkiremontin ajalta 1960-luvulta, jolloin asuinhuoneistoihin kuului vain pieniä märkätiloja ja erillisiä WC-tiloja. Tämän jälkeen useat osakkaat olivat laajentaneet märkätilojaan ja muuttaneet vanhoja WC-tiloja märkätiloiksi, ja vaikka laajennuksiin oli taloyhtiön lupa, vastuu muutoksista kuului osakkaille.
Taloyhtiön maksettavaksi kuului siis vain perustason mukainen osuus linjasaneerauksesta, eli 1960-luvun aikaiset märkätilat ja WC:t, ja laajennusosien remontointi jäi osakkaiden kustannusvastuulle. Laajennuksien osuudet sisällytettiin linjasaneerausurakkaan, mutta niistä pyydettiin huoneistokohtaiset lisähinnat, jotka huomioitiin kyseisten huoneistojen linjasaneerauksen rahoitusvastikkeissa.
B. Vesivahingon korjaus teki lattialämmityksestä perustason
Toisessa esimerkkitapauksessa erään taloyhtiön märkätilat korjattiin linjasaneerauksen yhteydessä ja puheeksi nousi kylpyhuoneiden lattialämmitys. Kävi ilmi, että kun taloyhtiö oli vuosia aikaisemmin saneerannut yhden huoneiston märkätilan vesivahingon takia, oli mukaan sujahtanut sähköinen lattialämmitys, jollaista muissa huoneistoissa ei ollut.
Osakas pystyi todistamaan taloyhtiön maksaneen lämmityksen asennuksen, ja niinpä lattialämmityksestä oli tullut huoneiston perustaso. Koska osakkaan perustasoa ei voitu huonontaa ilman tämän suostumusta eikä muiden osakkaiden varustelua jättää perustasoa matalammaksi, tuli taloyhtiön teettää lattialämmitys kaikkiin kylpyhuoneisiin. Vesivahinkojen korjausten kanssa kannattaakin olla tarkkana, jotta ne toteutetaan taloyhtiön perustason mukaisesti.
C. Perustason huononnus hissiremontin yhteydessä
Toisinaan taloyhtiö voi syystä tai toisesta ehdottaa yhtiön perustason laskemista, mutta muutos vaatii kaikkien osakkaiden suostumuksen. Tällaiset muutokset harvoin herättävät innostusta, joten yleensä perustason laskemista ei hyväksytä – korotukset perustasoon ovatkin huomattavasti tavallisempia. Joskus perustason madaltaminen kuitenkin hyväksytään.
Yksi esimerkki perustason laskusta on tapaus, jossa hissin saaminen vanhaan taloon vaati hissikuilun rakentamista muutamien osakkaiden vaatehuoneiden paikalle. Osakkaat suostuivat muutokseen saadakseen taloyhtiöön hissin, ja heidän perustasonsa laskua eli huoneiston pinta-alan pienentymistä kompensoitiin vähentämällä huoneistojen rahoitusvastikkeen osuutta hissiremontista. Tilan menetykset päivitettiin yhtiöjärjestykseen, jolloin myös huoneistoon kohdistuvan hoitovastikkeen osuus laski.
Perustason määrittely linjasaneerauksessa
Linjasaneerauksen yhteydessä taloyhtiön perustaso määritellään yleisellä tasolla jo hankesuunnitteluvaiheessa. Silloin päätetään, tehdäänkö märkätiloihin täydellinen saneeraus vai tyydytäänkö pieneen peruskorjaukseen, kosketaanko keittiöihin, remontoidaanko sähkövetoja ja niin edelleen.
Toteutussuunnittelun aikana suunnitelmat viedään detaljitasolle. Kun kylpyhuoneet ja vessat saneerataan linjasaneerauksen yhteydessä, valitsee taloyhtiö remonttiin kuuluvat vesikalusteet, hanat, valaisimen, lattiakaivon, sähköpisteiden määrät ja muut yksityiskohdat.
Toteutussuunnittelun loppupuolella osakkaille pidetään infotilaisuus, jossa suunnitelma käydään huolellisesti läpi kohta kohdalta. Taloyhtiön valitsema perustaso suihkuista lavuaareihin määritellään yksityiskohtaisesti, ja kaikki osakkaat saavat tiedot myös kirjallisesti.
Taloyhtiön valitsema taso on remontin minimitaso, jota osakas ei voi alittaa. Osakas voi siis ainoastaan parantaa huoneistonsa varustelua, vaikkapa vaihtaa tavallisen suihkun sadevesisuihkuksi, allaskaapin vetolaatikolliseksi tai suihkuverhon taitettaviin suihkuseiniin.
Osakas on vastuussa tekemistään muutoksista
Taloyhtiö on vastuussa yhtiön perustason ylläpidosta, mutta perustason ylityksistä vastaa osakas. Kaikki osakkaan tekemät muutokset aina hanojen vaihdosta lähtien tulee kirjata isännöitsijätodistukseen, ja niihin kannattaakin pyytää taloyhtiön lupa hyvissä ajoin.
Jos taloyhtiön vastuulla oleva hana on rikki tai huoneiston rakenteessa on vikoja, kuuluu huolto taloyhtiölle. Osakkaan valitseman hanan huolto taas kuuluu osakkaan tehtäviin. Perustasoa parempi hanakin tosin voidaan rikkoutuessa uusia taloyhtiön piikkiin, mutta tällöin uusi hana valitaan taloyhtiön perustason mukaisesti.
Sähköjen osalta huoneistoon tuleva johdotus ja ryhmäkeskus kuuluvat taloyhtiön vastuulle ja huoneiston sisäiset sähkövedot taas osakkaalle. Usein taloyhtiö kuitenkin uusii märkätilojen sähköt linjasaneerauksen yhteydessä yhtiön kustannuksella, ja toisinaan lisää sähkövetoja voidaan vetää samalla muuallekin.
Joskus aiemmista tilamuutoksista voi syntyä yllättäviä kuluja. Esimerkiksi monissa 1900-luvun taitteen rakennuksissa keittiön paikkaa on vuosien saatossa vaihdettu, ja mikäli uusi sijainti vaatii linjasaneerauksessa aiempaa pidempiä putkituksia, saattaa lasku ylimääräisistä metreistä tipahtaa nykyiselle osakkaalle.
On hyvä huomioida, että osakkaan omasta intressistä tehtävät ehjän huoneiston remontit eivät kuulu taloyhtiön vastuulle – eivät silloinkaan, vaikka remontissa koskettaisiin taloyhtiön vastuulle kuuluvaan kokonaisuuteen, kuten vesieristeisiin. Jos siis osakas päivittää esimerkiksi toimivan kylpyhuoneen ulkoasun uuteen, on vastuu remontista ja sen korjaamisesta osakkaalla.
Jäikö sinulle kysyttävää? Me autamme mielellämme, ota siis rohkeasti yhteyttä! Lisää linjasaneeraukseen liittyviä artikkeleita taas voit lukea blogistamme.