Urakkamuodolla tarkoitetaan sitä tapaa, jolla rakennushankkeen eri osapuolten velvollisuudet ja maksuperusteet määritellään. Se kertoo hankkeen sopimusrakenteesta ja vastuiden jakautumisesta. Urakkamuodoille löytyy monenlaisia jakoja ja nimityksiä, ja samaakin urakkatyyppiä voidaan kutsua eri paikoissa eri nimillä.
Urakkamuodot voidaan jaotella tilaajan ja hankkeen muiden osapuolten välisten suhteiden ja suoritusvelvollisuuksien tai urakan maksuperusteen mukaan. Urakkaan osallistuvien osapuolten vastuiden mukaan määriteltynä urakkamuodot voidaan jakaa neljään päätyyppiin:
- kokonaisurakkaan
- KVR- eli kokonaisvastuu-urakkaan (jota kutsutaan myös ST- eli suunnittele ja toteuta -urakaksi)
- projektinjohtomalliseen urakkaan
- yhteistyömalliseen urakkaan.
Tässä blogissa esittelemme nämä urakkamuodot ja kerromme lyhyesti urakkamuodon valinnasta linjasaneeraushankkeessa.
Kokonaisurakka
Kokonaisurakassa rakentamisesta vastaa yksi pääurakoitsija, rakennushankkeen suunnittelusta taas tilaaja. Tilaaja, esimerkiksi taloyhtiö, tilaa rakennushankkeen suunnittelun itse ja suunnitelman valmistuttua kilpailuttaa hankkeen rakentamisosuuden. Tilaajalla on siis kaksi sopimussuhdetta: toinen suunnittelun toteuttaneen tahon ja toinen pääurakoitsijan kanssa.
Pääurakoitsija voi tilata osan rakennustöistä alihankintana, mutta päävastuu hankkeesta pysyy silti pääurakoitsijalla. Pääurakoitsija hoitaa kaiken sopimisen muiden osapuolten kanssa.
Kokonaisurakka on tyypillinen urakkamuoto linjasaneerauksissa – karkeasti arvioiden voisi sanoa, että lähes 95 % linjasaneerauksista toteutetaan kokonaisurakkana. Yksi syy tälle on se, että kokonaisurakan rakentamisosuuden kilpailuttaminen on selkeää, kun kilpailutuksen pohjana on valmis suunnitelma.
Kokonaisvastuu-urakka eli KVR-urakka (tai ST eli suunnittele ja toteuta -urakka)
Kokonaisvastuu-urakassa, jota kutsutaan yleisesti myös suunnittele ja toteuta -urakaksi, pääurakoitsija vastaa sekä suunnittelusta että rakentamisesta. Taloyhtiö tai muu tilaaja on sopimussuhteessa ainoastaan pääurakoitsijan kanssa.
Kokonaisvastuu-urakan kilpailutus vaatii melko paljon pohjatyötä: esimerkiksi hanke- tai luonnossuunnitelman, jonka pohjalta kilpailutus tehdään. Pelkkä linjasaneeraustarve ei riitä toimivan kilpailutuksen lähtökohdaksi, vaan hankkeen sisältö ja laatutaso on määriteltävä tarkasti, jotta voidaan saada vertailukelpoisia tarjouksia. Tähän tarvitaan esisuunnittelua, joka tilataan usein ulkopuolelta – esimerkiksi TeknoPlanilta.
Kokonaisvastuu-urakka on yleistynyt viime vuosina. Sen etu on nopea aikataulu, sillä rakennustyöt voidaan aloittaa melko pienillä suunnitelmilla. Työt kohteessa voivat alkaa jopa kolmen kuukauden kuluessa hankkeen startista, mikä erilliseen suunnitteluun ja sitä seuraavaan kilpailutukseen verrattuna voi vauhdittaa urakkaa puolikin vuotta. Kokonaisvastuu-urakka onkin suosittu urakkamuoto kiiretapauksissa.
Projektinjohtomallinen urakka
Projektinjohtomallisissa urakoissa projektinjohtoa tarjoava konsulttiyritys toimii ikään kuin pääurakoitsijan roolissa. Konsulttiyritys tai muu projektinjohto-organisaatio ei kuitenkaan ole urakkaa tekevä osapuoli, vaan sen vastuulla on urakan johtaminen. Se huolehtii urakan hankinnoista, työnjohdosta ja urakoitsijoista ja on sopimussuhteessa näiden tahojen kanssa. Tilaajalla taas on sopimus ainoastaan projektinjohto-organisaation kanssa.
Projektinjohtomalliset urakat ovat harvinaisia pienissä korjaushankkeissa ja linjasaneerauksissa, sillä niiden edut nousevat paremmin esiin uudisrakentamisessa ja isoissa liikerakentamisurakoissa, joissa mukana on ammattimainen rakennuttaja eikä niin sanottu maallikkotaloyhtiö. Kokonaisen projektinjohto-organisaation sijaan taloyhtiö hyötyy todennäköisesti enemmän yhdestä projektinjohtajasta ja erillisestä urakoitsijasta.
Yhteistyömallinen urakka
Tällä urakkamallilla on monta nimeä, mutta kutsutaan sitä nyt yhteistyömalliseksi urakaksi. Yhteistyömallinen urakka voidaan toteuttaa monella eri mallilla, mutta linjasaneerauksissa kenties useimmiten käytetty malli on yhteistyö- ja kokonaisurakan sekoitus, jossa suunnittelusta vastaa suunnittelija, mutta suunnitteluvaiheeseen mukaan otetaan myös yksi urakoitsija. Tällä urakoitsijalla on siis mahdollisuus vaikuttaa hankkeen suunnitteluun.
Edellä mainitussa tapauksessa rakentaminen toteutetaan usein samoin kuin kokonaisurakkamallissa eli tilaajan tilaaman suunnitelman pohjalta yhden pääurakoitsijan kanssa. Pääurakoitsija voi olla sama kuin hankkeen suunnittelussa alusta asti mukana ollut urakoitsija tai uusi, kilpailutuksen perusteella valittu urakoitsija. Ensimmäinen urakoitsija saa kilpailutukseen etua siitä, että on ollut mukana alusta asti, ja mahdollisesti myös korvauksen, jos häntä ei valita rakennusurakan toteuttajaksi.
Yhteistyömallisiin urakoihin törmää linjasaneeraushankkeissa silloin tällöin, sillä onnistuneesti toteutettuna yhteistyömallinen urakka voi tuoda säästöä linjasaneerauksen tai muun korjausrakentamisen kustannuksiin. Tavoitteena on, että urakoitsijan suunnitteluvaiheeseen tuoma käytännön näkökulma minimoi myöhemmän muutossuunnittelun tarpeen. Tärkeää on kuitenkin, että alkusopimusvaihe ja vastuiden määrittely tehdään kunnolla ja selkeästi.
Urakkamuotojen laskutusmallit tai maksuperusteet
Edellä esiteltyjen urakkamuotojen sisällä voidaan käyttää erilaisia laskutusmalleja, jotka kertovat, mihin urakan laskutus perustuu. Yleisesti käytössä on kolme laskutusmallia: kokonaishintaurakka, laskutyöurakka ja tavoitehintaurakka. Näillekin tosin löytyy hieman toisistaan eroavia nimiä ja määritelmiä.
Kokonaishintaurakassa tehtävän urakan sisältö ja kiinteä hinta sille on määritelty jo tarjousvaiheessa. Kokonaishintaurakka on tyypillisin linjasaneerauksissa käytössä oleva laskutusmalli.
Laskutyöurakka tarkoittaa puhtaasti tuntityönä laskutettavaa urakkaa, jossa urakan kustannukset koostuvat tehtyjen tuntien ja muiden kustannuserien, kuten materiaalien ja käytetyn kaluston, summasta. Tätä laskutusmallia käytetään yleisimmin vain pienissä kokonaisuuksissa.
Tavoitehintamallissa urakalle sovitaan tietty tavoitehinta, johon urakan kustannuksissa tähdätään. Jos urakasta suoriudutaan alle tavoitehinnan, hyötyvät urakan osapuolet tästä jollakin yhdessä sovitulla tavalla. Jos taas urakan kustannukset kipuavat tavoitehinnan yläpuolelle, jakavat urakan tilaaja ja urakoitsija tai muu sopimusosapuoli yli menneet kustannukset. Urakalle voidaan lisäksi määritellä kattohinta, jonka yli urakan kustannukset eivät saa mennä. Tavoitehintamallissa sopimusosapuolet siis jakavat urakan rahalliset riskit, kun puhtaassa laskutyöurakassa lopullinen kokonaiskustannus jää tilaajan riskiksi.
Miten urakkamuoto valitaan?
Kustannukset ja aikataulu ovat yleensä suurimmat perusteet tietyn urakkamuodon valinnalle, mutta myös kohde tai kiinteistö vaikuttaa urakkamuodon ja laskutusmallin valintaan. Eri urakkamallit sopivat erilaisiin tilanteisiin, joten urakkamalli kannattaa valita tapauskohtaisesti, jotta lopputulos on mahdollisimman hyvä.
Linjasaneeraukset toteutetaan useimmiten kokonaisurakkana, koska se on tunnetuin ja selkein urakkamuoto silloin, kun on aikaa edetä normaalilla mallilla: suunnitella, kilpailuttaa ja rakentaa. Käytännössä linjasaneeraushankkeiden laskutus hoidetaan lähes aina kokonaishintaisena urakkana.
Kiiretilanteessa linjasaneerauksen aloittamista voidaan nopeuttaa valitsemalla urakkamuodoksi kokonaisvastuu-urakka. Siinä suunnittelu ja rakentaminen kilpailutetaan kerralla ja rakentaminen voidaan aloittaa nopeasti, sillä rakentaminen etenee samaan aikaan suunnittelun kanssa. Kokonaisvastuu-urakka on toimiva valinta myös selkeisiin kiinteistöihin, joissa linjasaneerauksen tai peruskorjauksen toteutustavoille ei ole monia vaihtoehtoja. Yksi syy kokonaisvastuu-urakoiden yleistymiselle onkin putkiremonttien ajankohtaistuminen lähiöiden elementtitaloissa.
Kun suunnittelu on vielä kesken mutta rakentamista halutaan edistää, käytetään laskutusmallina usein tavoitehintamallia. Myös konkurssikohteissa, joissa kesken olevaa urakkaa tulee päästä viemään vauhdilla loppuun, on loppuosuudesta helpoin tehdä tavoitehintasopimus. Tämä pätee esimerkiksi tilanteessa, jossa urakoitsija menee linjasaneerauksen aikana konkurssiin ja tilalle valitaan uusi urakoitsija.
Kaipaatko apua sopivan urakkamuodon valitsemisessa? Ota yhteyttä, me autamme! TeknoPlanilta saat linjasaneerauksen suunnittelun, projektinjohdon ja valvonnan palvelut yli 15 vuoden kokemuksella.