Luettuasi tämän artikkelin tiedät, mitä on hankesuunnittelu ja kuinka laadukkaasti toteutettu suunnittelu on taloyhtiön linjasaneerauksen onnistumisen kannalta ratkaisevaa. Lisäksi ymmärrät, kuinka hyvin tehty suunnitelma säästää taloyhtiölle rahaa ja miksi korjausten viivästyttäminen voi tulla taloyhtiölle kalliiksi.
Mitä tarkoittaa hankesuunnitelma?
Hankesuunnitelma on keskeinen osa mitä tahansa rakennushanketta. Tässä artikkelissa tarkastelemme erityisesti linjasaneerauksia asunto-osakeyhtiöiden näkökulmasta.
Hankesuunnittelussa kartoitetaan tulevien korjaustoimenpiteiden tarve ja suunnitellaan niiden toteutustapa. Laadukkaaseen hankesuunnitteluun osallistuu eri alojen insinöörejä ja arkkitehtejä.
Mitä varten hankesuunnitelma tehdään?
Hankesuunnittelu luo pohjan taloyhtiön korjausstrategialle. Hankesuunnittelussa priorisoidaan korjaustoimenpiteitä ja arvioidaan, missä järjestyksessä niitä tulisi toteuttaa, ja kannattaako eri toimenpiteitä tehdä yhdellä kertaa.
Hankesuunnittelu toimii koko hankkeen perustana, varmistaen projektin hallitun etenemisen, pitkän aikavälin tarpeiden huomioimisen ja taloyhtiölle parhaan mahdollisen arvon. Se auttaa taloyhtiötä ymmärtämään korjaushankkeiden merkityksen koko kiinteistön kannalta ja toimii pohjana laajemmalle strategiselle korjaussuunnitelmalle.
Esimerkiksi putkiremontin yhteydessä voidaan suunnitella, miten putkiremonttiin yhdistetään muita tarpeellisia remontteja kustannustehokkaasti tai voiko osan remonteista suorittaa myöhemmin, mikäli kustannuksia halutaan jakaa useammalle vuodelle.
”Hankesuunnitelma voi helpottaa rahoituksen järjestymisessä”
Hankesuunnitelma sisältää realistiset kustannusarviot, jotka huomioivat myös mahdolliset lisätyöt, mikä helpottaa taloudellista varautumista. Lisäksi kattava suunnitelma voi helpottaa rahoituksen järjestämistä, sillä se osoittaa esimerkiksi pankille, että taloyhtiön korjausvelka vähenee ja kiinteistön arvo nousee.
Rakennuksen erityispiirteet, kuten ikä, materiaalit ja rakennustyyli, ovat keskeisiä suunnittelussa. Esimerkiksi 1970-luvun rakennuksissa dokumentointi on usein kattavaa, mikä helpottaa projektin toteutusta, kun taas 1900-luvun alun rakennuksissa rakenteelliset yllätykset voivat vaatia erityistä huomiota. Hankesuunnitelman avulla voidaan ennakoida ja hallita nämä erityispiirteet osana kokonaisvaltaista korjaushanketta.
Hankesuunnitelman sisältö
Hankesuunnitteluun liittyy hankkeiden lähtökohdat ja tarpeet, hankkeen laajuus, eri toteutusvaihtoehdot, aikataulu ja resurssit, kustannusarvio ja rahoitus sekä organisointi ja vastuut.
Tarveselvitys: Mitä korjataan ja miksi?
Tarveselvitys on hankesuunnittelun ensimmäinen vaihe, jossa kartoitetaan kiinteistön nykytila, tunnistetaan korjaustarpeet ja määritellään projektin päätavoitteet. Se auttaa priorisoimaan korjauksia erityisesti silloin, kun kaikkia tarpeita ei voida toteuttaa yhdellä kertaa.
Rakenteiden ja järjestelmien kunto: Esimerkiksi putkistojen, julkisivujen ja lämmitysjärjestelmien tekninen tila.
Viranomaisvaatimukset: Selvitetään pakolliset korjaukset rakennusmääräysten tai energiatehokkuusvaatimusten perusteella. Tämän lisäksi selvitetään mahdolliset rakennusmääräysten aiheuttamat rajauksen esimerkiksi esteettömyyttä koskien.
Asukkaiden tarpeet: toimenpiteet, jotka parantavat asumismukavuutta ja kiinteistön käytettävyyttä.
Hankeselvitys: Miten korjaukset toteutetaan?
Tarveselvityksen jälkeen siirrytään hankeselvitykseen, jossa keskitytään siihen, miten tunnistetut tarpeet toteutetaan käytännössä.
Hankesuunnitelma tarjoaa yksityiskohtaisemman näkemyksen hankkeen kustannuksista, aikataulusta ja teknisistä ratkaisuista, joiden pohjalta taloyhtiö voi tehdä tekee yhtiökokouksessa päätöksen projektin edistämisestä. Hankesuunnitelmassa kartoitetaan vaihtoehtoiset ratkaisut, kuten esimerkiksi siitä, toteutetaanko linjasaneeraus perinteisesti vai sukitustekniikalla. Lisäksi huomioidaan projektin budjetointi ja aikataulutus.
Miksi hankesuunnittelua ei kannata lykätä ja millaisia riskejä siihen liittyy?
Useimmiten hankesuunnittelun viivästymisen taustalla on taloyhtiöiden säästötoimenpiteet, mutta vaikutus on usein päinvastainen: Jos taloyhtiö ei ole tietoinen tarvittavista korjaustoimenpiteistä, ja ne voivat jäävät tekemättä: kustannukset nousevat, kiinteistön kunto heikkenee ja rahoituksen saaminen tuleville projekteille vaikeutuu.
Suunnittelun tarkoituksena on ennakoida ja priorisoida tulevia korjaushankkeita, jotta taloyhtiöissä ei tulisi ikäviä ja kalliita yllätyksiä. Tällä tavoin taloyhtiöillä on tiedossa, milloin hankkeet kannattaa toteuttaa ja kuinka niitä voidaan yhdistää. Laadukas hankesuunnittelu antaa hyvän pohjan onnistuneelle toteutussuunnittelulle.
Korjausvelan kasvu ja lainansaannin haasteet
Jos korjausvelka kasvaa liian suureksi, taloyhtiön mahdollisuudet saada lainaa heikkenevät merkittävästi. Pankit arvioivat lainanantoon liittyviä riskejä kiinteistön kunnon ja taloudellisen tilanteen perusteella.
Jos taloyhtiön vakuutena oleva kiinteistö on menettänyt arvoaan korjausvelan takia, vakuusarvo saattaa laskea, mikä vaikeuttaa lainansaantia tai johtaa epäedullisiin lainaehtoihin.
Ajoissa tehty hankesuunnittelu tarjoaa pankille luotettavan pohjan hankkeen toteutettavuuden arviointiin ja auttaa varmistamaan rahoituksen saamisen sekä paremmat lainaehdot.
Rakenteiden kunnon heikkeneminen
Viivästetyt korjaukset johtavat väistämättä kiinteistön rakenteiden ja teknisten järjestelmien, kuten putkistojen ja lämmitysjärjestelmien, kulumiseen. Tämä lisää riskiä yllättäviin ongelmiin, kuten vesivahinkoihin, erityisesti vanhemmissa rakennuksissa, joissa järjestelmät ovat jo elinkaarensa loppupäässä. Ajoissa toteutetut korjaukset auttavat välttämään kalliit ja äkilliset vauriot.
Materiaalikustannusten nousu ja vaatimusten kasvu
Rakennusmateriaalien hinnat ovat olleet jatkuvassa nousussa, eikä hintojen laskua ole näköpiirissä. Viivästyttämällä hankkeita taloyhtiö altistaa itsensä materiaalikustannusten kasvulle ja suuremmille budjettiylityksille.
Lisäksi rakennus- ja remontointimääräykset tiukentuvat jatkuvasti, mikä voi entisestään nostaa viivästyneiden hankkeiden kustannuksia. Ajoissa aloitettu projekti auttaa hallitsemaan kustannuksia ja vastaamaan muuttuneisiin määräyksiin.
Korjausrakentamisen vahva asema
Uudisrakentamiseen liittyvät ongelmat eivät ole vaikuttaneet korjausrakentamiseen, mikä on lisännyt alan ammattilaisten tarjontaa korjaushankkeissa. Uudisrakentamisen puolelta on siirtynyt osaavia tekijöitä korjausrakentamiseen, mikä on luonut tilanteen, jossa urakoita on mahdollista saada kilpailukykyiseen hintaan. Tämä tekee juuri nyt hyvästä ajankohdasta toteuttaa korjaushankkeita.
Hankesuunnitelman hinta
Hankesuunnittelun hinta vaihtelee taloyhtiön koon ja hankkeen laajuuden mukaan, mutta tyypillisesti kustannukset ovat noin 6 000–15 000 euroa. Suunnittelun avulla voidaan kuitenkin välttää yllättäviä lisäkustannuksia (esimerkiksi lisätyöt) ja optimoida korjaushankkeen kokonaisbudjettia, mikä tekee siitä kannattavan sijoituksen taloyhtiölle.
Lisätöiden laskennallinen osuus ja merkitys
Hankesuunnitelussa lisätöiden osuus arvioidaan aina laskennallisesti pahimman mahdollisen skenaarion mukaan, joka useimmiten on noin vähintään 10 % urakkahinnasta. Näin taloyhtiöt pystyvät varautua mahdollisiin riskeihin, mutta käytännössä toteutuneet lisätyöt ovat lähes aina pienemmät.
Vanhoissa rakennuksissa (1900–1950) alkuperäisiä rakennesuunnitelmia tai -piirustuksia ei aina ole. Siitä syystä vanhempien rakennusten laskennallinen lisätyöosuus on 12–15 %.
Esimerkki lisätöiden hinnoista ja vaikutuksista 8 miljoonan euron hankkeessa
Linjasaneerauksen kokonaishinta voi olla isossa kohteessa esimerkiksi 8 miljoonaa euroa, josta suunnitteluun (sisältäen hankesuunnittelun ja toteutussuunnittelun) kuluu noin 2-3 %, eli 160.000 – 240.000 euroa. Tämä suunnittelukustannus varmistaa, että projekti valmistellaan huolellisesti laadukkaasti, mikä vähentää merkittävästi lisätöiden riskiä.
10 prosentin lisätyöosuus: Jos lisätöiden määrä kasvaa 10 %, se tarkoittaisi tässä tapauksessa 800.000 euron lisäkustannusta. Hyvä hanke- ja toteutussuunnittelu voi kuitenkin rajoittaa lisätyöt alle 5 %:iin, jolloin kustannukset jäävät 400.000 euroon.
”Laskelmien maksimiosuus on mitoitettu kattamaan mahdolliset yllätykset”
Päättäjille tärkeä ohje: On olennaista tarkastella suunnitelman yksityiskohtia ja lisätöiden laskelmia riveittäin, eikä keskittyä pelkästään kokonaissummaan.
Hankesuunnittelun kilpailutus
Hyvin laadittu tarjouspyyntö varmistaa, että taloyhtiö saa vertailukelpoisia ja realistisia tarjouksia suunnittelutoimistoilta, mikä helpottaa päätöksentekoa.
Hankkeen tavoitteiden selkeyttäminen:
Määritellään, mitä suunnittelutyöltä odotetaan ja mikä on hankkeen laajuus.
Suunnittelutoimiston pätevyyden arviointi:
Pyydetään referenssejä ja esimerkkejä aiemmista vastaavista projekteista. On myös hyvä kartoittaa suunnittelutoimiston toimintaprosessit, esimerkiksi tekevätkö vastaavat suunnittelijat itse suunnitelmat vai delegoivatko he työt kokemattomammille alaisille. Lisäksi kannattaa varmistaa, löytyykö toimistosta eri alojen asiantuntijoita.
Vertailukelpoisten tarjousten saaminen:
Hyvin määritelty tarjouspyyntö varmistaa, että tarjoukset voidaan arvioida yhtenäisten kriteerien mukaisesti. Panostamalla tarjouspyyntöön taloyhtiö saa selkeitä ja helposti vertailtavia tarjouksia, jotka tukevat parhaan suunnittelutoimiston valintaa.
Kuinka projektinjohto liittyy hankesuunniteluun?
Projektinjohto ja hankesuunnittelu ovat tiiviisti yhteydessä toisiinsa. Projektinjohdon osallistuminen suunnitteluun jo varhaisessa vaiheessa on erittäin suositeltavaa, jotta suunnitelman visio ja käytännön toteutus saadaan toimimaan saumattomasti yhteen.
Laadukas projektinjohto varmistaa myös, että projektin valvonta täyttää kaikki rakennusvalvonnan vaatimukset ja kriteerit. Projektinjohtaja varmistaa, että hankesuunnittelussa asetetut tavoitteet ja ratkaisut ovat realistisia ja toteutettavissa.
Hänen työmaakokemuksensa auttaa tunnistamaan ja ratkaisemaan haasteita jo suunnitteluvaiheessa sekä arvioimaan hankkeen riskit ja varaamaan mahdollisiin lisätöihin tarvittavat resurssit. Projektinjohtaja minimoi lisätöitä sovittamalla yhteen hankkeen eri osa-alueiden tarpeet.
”Projektinjohtaja varmistaa vertailukelpoiset urakkatarjoukset ja kommunikoi sidosryhmien välillä”
suunnitelussa määritellyt tekniset ratkaisut ja tavoitteet toimivat pohjana urakkakilpailutukselle. Projektinjohtaja laatii tarjouspyyntöasiakirjat ja varmistaa, että urakoitsijoilta saadut tarjoukset ovat realistisia ja vertailukelpoisia. Lisäksi projektinjohtaja toimii linkkinä suunnittelijoiden, urakoitsijoiden ja taloyhtiön välillä, varmistaen, että päätökset ja tavoitteet viestitään kaikille osapuolille selkeästi.
Projektinjohtajan osallistuminen jo hankesuunnittelun alkuvaiheessa mahdollistaa nopeamman reagoinnin ongelmiin ja tehokkaamman kommunikoinnin sidosryhmien kanssa.
Teknoplan – suunnittelua ja projektinjohtoa yli 20 vuoden kokemuksella
Meillä Teknoplanilla on 20 vuoden kokemus hankesuunnittelusta ja toteutuksesta monenlaisissa taloyhtiö- ja kiinteistöhankkeissa. Olemme olleet mukana suunnittelemassa yli 35 000 huoneistoa ja yli 20 000 kylpyhuonetta, mikä antaa vahvan pohjan erilaisten kiinteistöjen teknisten ja rakenteellisten erityispiirteiden ymmärtämiseen.
”Vahva käytännön kokemus suunnittelun ja projektinjohdon tukena”
Suunnitteluprosessimme perustuu kokeneiden asiantuntijoiden yhteistyöhön. Suunnittelijoilla ja projektinjohtajilla on usein asentajatausta, mikä tuo työhön käytännönläheisyyttä ja työmailta hankittua osaamista. Tämä auttaa varmistamaan, että suunnitelmissa huomioidaan niin tekniset vaatimukset kuin työmaiden todelliset olosuhteet.
Vastaavat suunnittelijamme tekevät suunnitelmat aina itse, eikä niitä delegoida kokemattomille alaisille. Tämä varmistaa, että kaikki yksityiskohdat on huolella harkittu ja suunnitelmat perustuvat aina asiantuntijuuteen.
Prosessiimme kuuluu myös sisäinen laadunvarmistus, jossa suunnitelmat käydään läpi asiantuntijatiimin kesken. Tämä takaa, että LVI-, rakenne- ja sähkösuunnitelmat toimivat saumattomasti yhteen ja tukevat hankkeen kokonaisuutta. Tällä tavoin pystymme pitämään lisätöiden kustannukset kurissa. Sijoitus suunnitteluun vähentää kiireellisten ja kalliiden lisäkustannusten syntymisen.
”Säästä lisätöissä, älä suunnittelussa.”
Kustannusten alenemista on turha odottaa: materiaalikustannukset ja lakisääteiset vaatimukset kasvavat tulevaisuudessa. Työt suunnittelupöydällä tulevat reilusti edullisemmaksi kuin yllättävät lisätyöt kesken projektin, joiden summa on yleensä moninkertainen. Lisäksi suunnitelmallisuus vaikuttaa asumistyytyväisyyteen, nostaa taloyhtiön arvoa ja turvaa korjaushankkeiden rahoituksen.
Tarvitsetko kättä pidempää kilpailutukseen?
Lataa ilmainen tarkistuslista, jonka avulla voit vertailla suunnittelutoimistojen tarjouksia, asiantuntemusta ja referenssejä. Muista, että säästäminen suunnittelutyössä saattaa tulla kalliiksi projektin toteutusvaiheessa.