Putkiremontin eli linjasaneerauksen kustannukset riippuvat monesta asiasta: esimerkiksi talon rakennusvuodesta, asuntotyypistä, taloyhtiön koosta sekä huoneistojen määrästä ja pinta-alasta. Merkitystä on myös remontin tekotavalla.
Hieman yleistäen voi sanoa kerrostalohuoneistojen putkiremonttien tulevan edullisemmiksi kuin rivitaloasuntojen, suurten taloyhtiöiden edullisemmiksi kuin pienten, 60-luvun talojen edullisemmiksi kuin 1900-luvun alun rakennusten ja niin edelleen.
Tarkkojen kustannusten ennustaminen ei kuitenkaan ole helppoa – päinvastoin – ja siksi huolellisen suunnittelun merkitys on suuri. Tässä artikkelissa kerromme, mitä taloyhtiön ja osakkaiden kannattaa huomioida ja pohtia putkiremontin kustannuksiin varautuessaan.
Miten ennustaa putkiremontin kustannukset?
Putkiremonttia käytetään usein yleisterminä remontista, joka voi sisältää monenlaista tilojen parannusta aina salaojista vesikaton ja kellaritilojen uusimiseen. Putkiremontin hinnat riippuvat niin monesta tekijästä, että vertailukelpoisten keskineliöhintojen löytäminen on vaikeaa.
Jos kustannuksiin silti haluaa varautua neliöhintoja vertailemalla, kannattaa vertailukohdaksi etsiä mahdollisimman samanlainen, -kokoinen ja -ikäinen asuntoyhtiö samalta sijainnilta. Vertailua helpottaa, jos urakkahinnan sisältämät työt ovat tiedossa.
Suurin merkitys kustannusten ennakoinnissa on kuitenkin huolellisella suunnittelulla. Mitä perusteellisemmin kokonaisuus on hallussa ja taloyhtiön hallitus miettinyt asiat loppuun asti, sitä vähemmän tarvetta muutos- ja lisätöille on ja sitä paremmin suunniteltu budjetti pitää paikkansa.
Taloyhtiön kannattaa huomioida kustannuksissa myös nämä asiat
Putkiremonttiin liittyy myös kuluja, joita ei välttämättä tule ensimmäisenä ajatelleeksi. Tällaisia ovat asukkaiden väliaikaisten asumismenojen lisäksi esimerkiksi yhtiön mahdolliset taloudelliset menetykset vuokra-asuntojen, liikehuoneistojen ja muiden vuokrattavien tilojen tuloista.
Remontti vaatii ylimääräistä työtä myös isännöitsijältä, joka monesti velottaakin taloyhtiöltä kiinteän kuukausipalkkionsa lisäksi urakan kokonaiskustannuksiin sidotun palkkion, joka tulee huomioida budjetissa.
Kartoituksista huolimatta myös asbestin purkukustannukset saattavat yllättää. Märkätilojen osalta haitta-ainepurun hinnoittelu on selkeämpää, mutta varsinkin suurten yleisten tilojen kohdalla voi tulla yllätyksiä purkujen laajuudessa ja kustannuksissa. Asbestipitoisten materiaalien poistaminen urakka-alueen ulkopuolelta on kuitenkin monesti järkevää tehdä muun lvis-saneerauksen yhteydessä.
Suunnittelun yhteydessä tehtävien kartoitusten lisäksi budjettiin on syytä jättää tilaa niin rakennuslupakustannuksille kuin vaikkapa uusien liittymien kustannuksille. Lisäksi remontin yhteydessä voidaan joutua tekemään esimerkiksi sadeveden viivytysmääräyksistä johtuvia muutoksia sadevesijärjestelmään. Muutokset voivat maksaa yhtiölle jopa kymmeniä tuhansia eroja.
Osa tehtävistä töistä ja kuluista selviää vasta rakennusvalvonnalta saatavan rakennusluvan ja sen lupaehtojen myötä. Pätevä suunnittelija toki selvittää asioita etukäteen – jopa rakennusvalvonnalta tiedustellen. Remonteista harvemmin suoriudutaan ilman lisäkuluja, mutta hyvällä suunnittelulla niitä voidaan vähentää huomattavasti.
Hyvä suunnittelu pienentää lisätyökuluja
Mitä perusteellisemmin suunnittelu on tehty, sitä pienemmäksi lisätyön kustannukset eli lisätyöprosentti jää. Etukäteen suunnittelu tulee lähes aina edullisemmaksi kuin urakan aikana ilmenevät lisätyöt.
Lisätyöprosenttiin lasketaan yleensä kuuluvaksi sekä lisä- että muutostyöt. Muutostyöllä tarkoitetaan urakkasopimuksen mukaisten suunnitelmien muuttamisesta johtuvaa kustannusta. Lisätyöt taas ovat töitä, jotka eivät ole alun perin kuuluneet urakkasopimuksen mukaiseen työsuoritukseen.
Lisätöiden osalta kannattaa varautua noin kymmenen prosentin ylitykseen budjetin kokonaiskustannuksista. Kun suunnitelmat on tehty perusteellisesti, jäävät kustannukset kuitenkin yleensä pienemmiksi. Meillä TeknoPlanilla yksityiskohtainen suunnittelu takaa tarkat toteutussuunnitelmat ja niiden myötä yhden alan pienimmistä lisätyöprosenteista (3–4 %).
Voivatko taloyhtiö ja osakas vaikuttaa putkiremontin kustannuksiin?
On paljon asioita, joihin taloyhtiö ei voi vaikuttaa. Remontin sisältöä eli sitä, mitä remontin yhteydessä kunnostetaan, voi kuitenkin säädellä jonkin verran. Välillä taloyhtiö joutuu kustannussyistä jättämään urakasta pois jotain, minkä tekeminen olisi järkevämpää putkiremontin aikana kuin muissa yhteyksissä myöhemmin.
Laadukas suunnittelu ja siihen panostaminen ovat taloyhtiölle hyvä keino vaikuttaa kustannuksiin, samoin kuin nopea ja selkeä päätöksenteko. Riidat ja pohdiskelu maksavat yhtiölle.
Yksittäisen osakkaan mahdollisuudet vaikuttaa kustannuksiin ovat melko pienet. Osakasmuutokset, eli esimerkiksi kylpyhuoneen kalusteiden tai laattojen vaihdot, ja mahdolliset urakan yhteydessä teetettävät omat remontit ovat osakkaan päätettävissä olevia kustannuksia. Yleisesti ottaen omaa osuutta voi pienentää valitsemalla huoneistoonsa perusurakan mukaisen toteutuksen – ja taloyhtiöön fiksun hallituksen.
Milloin remontti tulee maksettavaksi?
Yleensä taloyhtiö ottaa urakkaan yhden ison lainan, joka jyvitetään eli jaetaan osakkaiden maksettavaksi sen jälkeen, kun remontti on valmis ja kokonaiskustannukset selvillä. Jakoperusteena toimivat tavallisesti asuinneliöt.
Joskus suunnitteluvaiheelle haetaan erillinen laina, jonka maksaminen saattaa alkaa jo ennen remontin valmistumista. Toisinaan taas taloyhtiö voi joutua hakemaan remonttiin lisärahoitusta osakkailta.
Monesti taloyhtiölaina otetaan niin pitkällä laina-ajalla kuin mahdollista. Osakas voi kuitenkin yleensä päättää, maksaako osuutensa heti pois yhdessä tai useammassa erässä vai vasta pidemmällä aikavälillä hoitovastikkeen yhteydessä kerättävän rahoitusvastikkeen muodossa.
Voiko remontista olla (taloudellista) hyötyä?
Ajallaan tehdyt remontit ovat hyvä asia asunnon myyntiä ajatellen. Etenkin putkiremontti mietityttää ostajia, ja moni tarkistaakin ensimmäiseksi, onko se talossa takana vai edessä päin.
Vaikka kylpyhuoneen laatoissa ja vesikalusteissa voi säästää, kannattaa miettiä, onko näistä remontin näkyvistä tuloksista pihistäminen välttämätöntä. Mielekkäät sisustuselementit ovat loppujen lopuksi hyvin pieni osa remontin kokonaiskustannuksista, mutta niihin panostamisella voi olla suuri positiivinen vaikutus asunnon viihtyisyyteen ja jälleenmyyntiarvoon.
Remontti on myös hyvä tilaisuus käytännöllisten muutosten tekemiseen. Koska taloyhtiön sauna, märkätilat ja muut yhteiset tilat menevät monesti uusiksi, voi pienellä vaivalla tehdä samalla isojakin muutoksia: siirtää seiniä, poistaa tarpeeton kylmäkellari tai kunnostaa pesula. Tilojen muuttamisella toimivimmiksi on usein suuri merkitys asumismukavuuden kannalta.
Jos tarvitset apua tai neuvoa linjasaneeraukseen liittyen, ota rohkeasti yhteyttä!