Linjasaneeraus

Tarvitseeko putkiremonttia pelätä?

Vastaus otsikon kysymykseen on: ei tarvitse! Linjasaneeraus eli putkiremontti on ihan tavallinen korjausrakentamisen toimenpide, jolla pidetään huolta kiinteistön kunnosta ja arvosta. Putkiremontissa on monia hyviä puolia – ne vain helposti unohtuvat, jos pelko aikataulujen ja kustannusten venymisestä ottaa vallan. Remontin kammoaminen on kuitenkin usein turhaa, ja huoli pienenee, kun tieto remontista kasvaa. Jatka siis lukemista.

Ymmärrys remontista helpottaa pelkoa

Uutisoinnin perusteella ei ole ihme, jos remontti pelottaa – putkiremontit kun nousevat otsikoihin yleensä vasta silloin, jos jokin on mennyt pieleen. Harvoinpa uutiskynnys ylittyy sillä, että remontti sujui aikataulujen mukaisesti, budjetti pysyi aisoissa ja suunnitelmat pitivät alusta loppuun saakka! Silti valtaosa remonteista sujuu jotakuinkin näin.

Putkiremonttipelon lievittämisessä tiedottamisen rooli on suuri. Nykyään infotilaisuuksia järjestetään paljon hanke- ja toteutussuunnitteluvaiheissa, ja ennen urakan alkua myös urakoitsija järjestää tiedotustilaisuuden. Nämä ovat hyviä tapahtumia, joihin taloyhtiön osakkaan kannattaa osallistua. Pysyttelemällä kartalla tapahtumista pelot lievittyvät ja remonttiin varautuminen on helpompaa.

On myös hyvä ymmärtää, että korjausrakentamisessa yllätykset ovat tavallisia, eivätkä ne tarkoita maailmanloppua. Satavuotiaissa kiinteistöissä kommervenkit ovat jopa ennemmin sääntöjä kuin poikkeuksia, 70-luvun taloissa taas isoja yllätyksiä seuraa harvemmin, koska rakentaminen on ollut hallitumpaa.

Mutta ei hätää – kokeneet suunnittelijat ja projektinjohtajat tuntevat kunkin aikakauden tyypillisimmät mutkat ja osaavat varautua niiden löytymiseen jo etukäteen. Yllätyksiin voi myös suhtautua positiivisesti: kaikki tulee kuitenkin esille aikanaan, joten on parempi, että viat havaitaan silloin, kun remontti on muutenkin käynnissä tai suunnitelmissa ja korjaaminen on mahdollista.

Aikataulu ja budjetti pysyvät aisoissa huolellisella suunnittelulla

Onnistuneen ja mahdollisimman edullisen remontin saa todennäköisimmin aikaiseksi suunnitteluun panostamalla. Muutama lisätonni suunnittelubudjetissa voi säästää kymmenkertaisen määrän rahaa urakan kokonaiskustannuksissa, sillä muutosten tekeminen on monin verroin halvempaa piirustuspöydällä kuin työmaalla.

Ylimääräisiä kustannuksia ja viivästyksiä pelkäävän taloyhtiön kannattaa siis panostaa remontin alkuvaiheen selvityksiin sekä huolelliseen hanke- ja toteutussuunnitteluun. Tässä taloyhtiötä auttaa kokenut projektipäällikkö, joka on osakkaiden ja taloyhtiön hallituksen tukena ja avustamassa päätöksenteossa koko urakan ajan.

Hyvä projektinjohtaja ja suunnittelija hallitsee myös asianmukaisen tiedottamisen ja tietää, mitä kaikkea huomioida remontissa. Koska meillä TeknoPlanilla tehdään sekä suunnittelua että urakan valvontaa, osaamme hyödyntää aiempien urakoiden oppeja tulevissa kohteissa turhien kustannusten välttämiseksi.

Remonttia ei kannata viivyttää, vaikka se pelottaisi

Usko pois, ajoissa tehty remontti on oikeasti mukava ja hyödyllinen hanke – tai varmasti ainakin mukavampi kuin viime tinkaan jätetty pakkoremontti. Kun remonttia aletaan valmistella hyvissä ajoin, jää suunnittelulle ja sopivan urakoitsijan löytämiselle aikaa, mikä varmasti näkyy lopputuloksessa.

Korjausten tekeminenkin on edullisempaa ennen kuin mitään on varsinaisesti rikki. Ei siis kannata odottaa esimerkiksi vesivahingon syntymiseen saakka, sillä vesivahinko ja sen kaltaiset rikkumiset aiheuttavat paljon haittaa ja ovat kalliita korjata.

Putkiremontin tekemisessä ”nyt” ennemmin kuin ”myöhemmin” on myös muita rahallisia etuja: Rakennuskustannukset nousevat jatkuvasti, joten viiden vuoden päästä sama remontti olisi jo kalliimpi. Lisäksi kaikki kerralla kuntoon -mentaliteetilla korjaaminen saattaa maksaa jo enemmän kuin uuden rakentaminen.

Älä unohda linjasaneerauksen monia hyviä puolia!

Putkiremontilla, kuten muullakin korjausrakentamisella, ylläpidetään kiinteistön kuntoa ja arvoa ja huolehditaan siitä, ettei korjausvelka kasva. Näin taloyhtiö säilyy houkuttelevana esimerkiksi ostajille ja tuleville asukkaille.

Yksittäisen osakkaan kannalta linjasaneerauksen isoin anti taitaa tulla sen yhteydessä usein uusittavista kylpytiloista. Remontin kokonaiskustannuksiin nähden pienillä lisäkustannuksilla on mahdollista saada asuntoon unelmien kylpyhuone, joka ilahduttaa niin asuessa kuin asuntoa myydessä.

Ja onhan remontti tilaisuus myös monille muille viihtyisyyttä lisääville muutoksille. Linjasaneerauksen yhteydessä usein tehtävät yleisten tilojen modernisoinnit, saunaosastojen remontoinnit, kerhotilojen ja pyörävarastojen rakentamiset, talotekniikan automatisoinnit, ilmanvaihdon parantamiset, sähköautojen latauspaikkojen lisäämiset ynnä muut korjaukset tekevät asumisesta entistä mukavampaa.

Ei siis muuta kuin hyvillä mielin urakkaa kohti – onnea remonttiin! Jos kaipaat apua tai neuvoa putkiremonttiin liittyen, ota rohkeasti yhteyttä.

Lisää linjasaneerauksesta voit lukea myös näistä artikkeleistamme:

Putkiremontti tulossa – kuinka varautua kustannuksiin?

Putkiremontin eli linjasaneerauksen kustannukset riippuvat monesta asiasta: esimerkiksi talon rakennusvuodesta, asuntotyypistä, taloyhtiön koosta sekä huoneistojen määrästä ja pinta-alasta. Merkitystä on myös remontin tekotavalla.

Hieman yleistäen voi sanoa kerrostalohuoneistojen putkiremonttien tulevan edullisemmiksi kuin rivitaloasuntojen, suurten taloyhtiöiden edullisemmiksi kuin pienten, 60-luvun talojen edullisemmiksi kuin 1900-luvun alun rakennusten ja niin edelleen.

Tarkkojen kustannusten ennustaminen ei kuitenkaan ole helppoa – päinvastoin – ja siksi huolellisen suunnittelun merkitys on suuri. Tässä artikkelissa kerromme, mitä taloyhtiön ja osakkaiden kannattaa huomioida ja pohtia putkiremontin kustannuksiin varautuessaan.

Miten ennustaa putkiremontin kustannukset?

Putkiremonttia käytetään usein yleisterminä remontista, joka voi sisältää monenlaista tilojen parannusta aina salaojista vesikaton ja kellaritilojen uusimiseen. Putkiremontin hinnat riippuvat niin monesta tekijästä, että vertailukelpoisten keskineliöhintojen löytäminen on vaikeaa.

Jos kustannuksiin silti haluaa varautua neliöhintoja vertailemalla, kannattaa vertailukohdaksi etsiä mahdollisimman samanlainen, -kokoinen ja -ikäinen asuntoyhtiö samalta sijainnilta. Vertailua helpottaa, jos urakkahinnan sisältämät työt ovat tiedossa.

Suurin merkitys kustannusten ennakoinnissa on kuitenkin huolellisella suunnittelulla. Mitä perusteellisemmin kokonaisuus on hallussa ja taloyhtiön hallitus miettinyt asiat loppuun asti, sitä vähemmän tarvetta muutos- ja lisätöille on ja sitä paremmin suunniteltu budjetti pitää paikkansa.

Taloyhtiön kannattaa huomioida kustannuksissa myös nämä asiat

Putkiremonttiin liittyy myös kuluja, joita ei välttämättä tule ensimmäisenä ajatelleeksi. Tällaisia ovat asukkaiden väliaikaisten asumismenojen lisäksi esimerkiksi yhtiön mahdolliset taloudelliset menetykset vuokra-asuntojen, liikehuoneistojen ja muiden vuokrattavien tilojen tuloista.

Remontti vaatii ylimääräistä työtä myös isännöitsijältä, joka monesti velottaakin taloyhtiöltä kiinteän kuukausipalkkionsa lisäksi urakan kokonaiskustannuksiin sidotun palkkion, joka tulee huomioida budjetissa.

Kartoituksista huolimatta myös asbestin purkukustannukset saattavat yllättää. Märkätilojen osalta haitta-ainepurun hinnoittelu on selkeämpää, mutta varsinkin suurten yleisten tilojen kohdalla voi tulla yllätyksiä purkujen laajuudessa ja kustannuksissa. Asbestipitoisten materiaalien poistaminen urakka-alueen ulkopuolelta on kuitenkin monesti järkevää tehdä muun lvis-saneerauksen yhteydessä.

Suunnittelun yhteydessä tehtävien kartoitusten lisäksi budjettiin on syytä jättää tilaa niin rakennuslupakustannuksille kuin vaikkapa uusien liittymien kustannuksille. Lisäksi remontin yhteydessä voidaan joutua tekemään esimerkiksi sadeveden viivytysmääräyksistä johtuvia muutoksia sadevesijärjestelmään. Muutokset voivat maksaa yhtiölle jopa kymmeniä tuhansia eroja.

Osa tehtävistä töistä ja kuluista selviää vasta rakennusvalvonnalta saatavan rakennusluvan ja sen lupaehtojen myötä. Pätevä suunnittelija toki selvittää asioita etukäteen – jopa rakennusvalvonnalta tiedustellen. Remonteista harvemmin suoriudutaan ilman lisäkuluja, mutta hyvällä suunnittelulla niitä voidaan vähentää huomattavasti.

Hyvä suunnittelu pienentää lisätyökuluja

Mitä perusteellisemmin suunnittelu on tehty, sitä pienemmäksi lisätyön kustannukset eli lisätyöprosentti jää. Etukäteen suunnittelu tulee lähes aina edullisemmaksi kuin urakan aikana ilmenevät lisätyöt.

Lisätyöprosenttiin lasketaan yleensä kuuluvaksi sekä lisä- että muutostyöt. Muutostyöllä tarkoitetaan urakkasopimuksen mukaisten suunnitelmien muuttamisesta johtuvaa kustannusta. Lisätyöt taas ovat töitä, jotka eivät ole alun perin kuuluneet urakkasopimuksen mukaiseen työsuoritukseen.

Lisätöiden osalta kannattaa varautua noin kymmenen prosentin ylitykseen budjetin kokonaiskustannuksista. Kun suunnitelmat on tehty perusteellisesti, jäävät kustannukset kuitenkin yleensä pienemmiksi. Meillä TeknoPlanilla yksityiskohtainen suunnittelu takaa tarkat toteutussuunnitelmat ja niiden myötä yhden alan pienimmistä lisätyöprosenteista (3–4 %).

Voivatko taloyhtiö ja osakas vaikuttaa putkiremontin kustannuksiin?

On paljon asioita, joihin taloyhtiö ei voi vaikuttaa. Remontin sisältöä eli sitä, mitä remontin yhteydessä kunnostetaan, voi kuitenkin säädellä jonkin verran. Välillä taloyhtiö joutuu kustannussyistä jättämään urakasta pois jotain, minkä tekeminen olisi järkevämpää putkiremontin aikana kuin muissa yhteyksissä myöhemmin.

Laadukas suunnittelu ja siihen panostaminen ovat taloyhtiölle hyvä keino vaikuttaa kustannuksiin, samoin kuin nopea ja selkeä päätöksenteko. Riidat ja pohdiskelu maksavat yhtiölle.

Yksittäisen osakkaan mahdollisuudet vaikuttaa kustannuksiin ovat melko pienet. Osakasmuutokset, eli esimerkiksi kylpyhuoneen kalusteiden tai laattojen vaihdot, ja mahdolliset urakan yhteydessä teetettävät omat remontit ovat osakkaan päätettävissä olevia kustannuksia. Yleisesti ottaen omaa osuutta voi pienentää valitsemalla huoneistoonsa perusurakan mukaisen toteutuksen – ja taloyhtiöön fiksun hallituksen.

Milloin remontti tulee maksettavaksi?

Yleensä taloyhtiö ottaa urakkaan yhden ison lainan, joka jyvitetään eli jaetaan osakkaiden maksettavaksi sen jälkeen, kun remontti on valmis ja kokonaiskustannukset selvillä. Jakoperusteena toimivat tavallisesti asuinneliöt.

Joskus suunnitteluvaiheelle haetaan erillinen laina, jonka maksaminen saattaa alkaa jo ennen remontin valmistumista. Toisinaan taas taloyhtiö voi joutua hakemaan remonttiin lisärahoitusta osakkailta.

Monesti taloyhtiölaina otetaan niin pitkällä laina-ajalla kuin mahdollista. Osakas voi kuitenkin yleensä päättää, maksaako osuutensa heti pois yhdessä tai useammassa erässä vai vasta pidemmällä aikavälillä hoitovastikkeen yhteydessä kerättävän rahoitusvastikkeen muodossa.

Voiko remontista olla (taloudellista) hyötyä?

Ajallaan tehdyt remontit ovat hyvä asia asunnon myyntiä ajatellen. Etenkin putkiremontti mietityttää ostajia, ja moni tarkistaakin ensimmäiseksi, onko se talossa takana vai edessä päin.

Vaikka kylpyhuoneen laatoissa ja vesikalusteissa voi säästää, kannattaa miettiä, onko näistä remontin näkyvistä tuloksista pihistäminen välttämätöntä. Mielekkäät sisustuselementit ovat loppujen lopuksi hyvin pieni osa remontin kokonaiskustannuksista, mutta niihin panostamisella voi olla suuri positiivinen vaikutus asunnon viihtyisyyteen ja jälleenmyyntiarvoon.

Remontti on myös hyvä tilaisuus käytännöllisten muutosten tekemiseen. Koska taloyhtiön sauna, märkätilat ja muut yhteiset tilat menevät monesti uusiksi, voi pienellä vaivalla tehdä samalla isojakin muutoksia: siirtää seiniä, poistaa tarpeeton kylmäkellari tai kunnostaa pesula. Tilojen muuttamisella toimivimmiksi on usein suuri merkitys asumismukavuuden kannalta.

Jos tarvitset apua tai neuvoa linjasaneeraukseen liittyen, ota rohkeasti yhteyttä!

Mitä linjasaneeraus vaatii taloyhtiöltä?

Taloyhtiön linjasaneeraus eli putkiremontti on suuri, mutta ehdottomasti hyödyllinen hanke. Se tulee useimmiten ajankohtaiseksi putkien saavuttaessa elinkaarensa pään, eli yleensä noin 30–60 vuodessa. Putkiremontti ei vaadi taloyhtiöltä juurikaan itse käytännön työtä, mutta sitäkin enemmän päätöksiä. Niin taloyhtiön hallituksen kuin osakkaiden kannattaakin varautua monenlaiseen päätöksentekoon taipaleen aikana.

Jo alkuselvittelyvaiheessa taloyhtiön on hyvä ottaa avukseen ulkopuolinen asiantuntija – varsinkin, jos taloyhtiön hallitukseen ei kuulu linjasaneerauksen asiantuntijoita. Ulkopuolinen asiantuntija, kuten TeknoPlanin projektipäällikkö, on mukana koko urakan ajan vieden projektia eteenpäin, neuvoen taloyhtiötä ja auttaen osakkaita päätöksenteossa.

Hankesuunnittelun aikana päätetään remontin laajuus

Linjasaneeraushankkeen suunnittelun alkumetreillä taloyhtiön hallituksen tehtävänä on teettää tarvittavat selvitykset, kuten kuntotutkimukset ja viemärikuvaukset. Kuntotutkimuksista edetään hankesuunnitteluun tai sen kevyempään vaihtoehtoon, esisuunnitteluun.

Hankesuunnitelma on yleisluontoinen suunnitelma, josta ilmenee muun muassa remontin laajuus ja sen tekotapa. Sen yhteydessä taloyhtiön on hyvä pohtia, mitä kaikkea remonttiin halutaan sisällyttää. Uusitaanko myös sähköt, viemärit, ilmastointi, lämmitys ja kylpyhuoneiden vesieristykset? Entä modernisoidaanko taloyhtiön sauna automaatioilla tai muutetaanko käyttämätön kerhohuone varastotiloiksi? Kokenut projektipäällikkö auttaa näissäkin päätöksissä, eli kaikkea ei tarvitse tietää ja selvittää itse.

Suurempien korjauskohteiden hankesuunnittelu käynnistetään infotilaisuudella, jossa osakkaille kerrotaan projektin tavoitteista ja etenemisestä. Näin jokainen osakas saa asunto-osakeyhtiölain edellyttämän vaikutusmahdollisuuden elämäntilanteensa ja varojensa mukaisen toteutusratkaisun valitsemiseksi.

Taloyhtiön kannattaa varata aikaa suunnitteluun

Hankesuunnittelu on projektin tärkein suunnitteluvaihe, sillä sen yhteydessä tehdään suurimmat ja tärkeimmät päätökset, joiden muuttaminen myöhemmin on hankalaa. Perusteellisesti tehty hankesuunnitelma vähentää yllätyksiä ja niistä koituvia lisätyökustannuksia projektin myöhemmissä vaiheissa.

Taloyhtiön kannattaa siis varata reippaasti aikaa projektin suunnitteluun ja esivalmisteluihin. Kiirehtimistä tärkeämpää on hioa suunnitelmat loppuun asti ja jättää asukkaille aikaa remontinaikaisten asumiskuvioiden hoitamiseen. Myös urakan kilpailuttaminen on helpompaa, kun tiedetään tarkasti, mitä hankkeeseen halutaan sisällyttää.

Valmis, taloyhtiön hallituksen hyväksymä hankesuunnitelma esitellään osakkaille yhtiökokouksessa, jossa päätetään, lähdetäänkö suunnitelmaa toteuttamaan vai pitäisikö sitä vielä muuttaa joltain osin.

Apua saa myös toteutussuunnitelmaan ja lupahakemuksiin

Hyväksytyn hankesuunnitelman tai esisuunnittelun pohjalta taloyhtiön valitsema suunnittelija luo remontille yksityiskohtaisemman toteutussuunnitelman. Samalla voidaan suunnitella osakkaiden omat, taloyhtiön toimeksiannosta poikkeavat lisätyöt, jos sitä ei ole tehty vielä hankesuunnitteluvaiheessa. Myös toteutussuunnitelma hyväksytetään taloyhtiön hallituksella ja osakkailla.

Putkiremontti vaatii rakennusluvan sekä pääsuunnittelijan nimeämisen. TeknoPlanilla pääsuunnittelijana toimii yleensä suunnittelua johtava projektipäällikkö. Pääsuunnittelija hoitaa rakennusluvan hakemisen ja siihen liittyvät paperityöt sekä vastaa kaikkien suunnitelmien yhteensopivuudesta ja määräysten noudattamisesta. Pääsuunnittelijan vastuu kestää työn valmistumiseen ja rakennusvalvonnan loppukatselmukseen asti.

Taloyhtiö ja isännöitsijä taas vastaavat hankkeen suunnitteluvaiheen tiedotuksesta. Heidän tehtävänään on pitää osakkaat ja asukkaat kartalla remonttisuunnitelmista, niiden aikataulusta ja töiden etenemisestä.

Projektipäällikkö avustaa urakoitsijan valinnassa

Urakka eli putkiremontin toteutus on hyvä kilpailuttaa. Projektipäällikkö voi hoitaa kilpailutuksen taloyhtiön puolesta. Tavallisesti urakoitsijoille annetaan noin kuukausi aikaa tarjousten tekemiseen, minkä jälkeen projektipäällikkö kokoaa tarjouksista vertailut sekä pitää urakkaneuvottelun taloyhtiön edustajien ja heidän valitsemansa tarjoajan kanssa.

Kun yhtiökokous on hyväksynyt rakennushankkeeseen ryhtymisen ja sen rahoittamisen, on aika laatia urakkasopimukset valittujen urakoitsijoiden kanssa. Tätäkään ei tarvitse osata itse, sillä urakkasopimusten työstäminen kuuluu esimerkiksi TeknoPlanin rakennuttamistehtäviin.

Remontin aikana taloyhtiö valvoo urakkaa ja edistää sen sujumista

Jos koko putkiremonttihanke suunnitteluineen, tutkimuksineen ja päätöksineen kestää helposti useamman vuoden, vie työn osuus siitä vain murto-osan. Linjoittain eli päällekkäisissä asunnoissa samanaikaisesti tehtävä remontti kestää yhdessä asunnossa tavallisesti kahdeksasta kymmeneen viikkoa. Remonttia edeltävänä aikana yksi taloyhtiön asukkaiden tärkeimmistä tehtävistä onkin väliaikaisten asuntojen löytäminen.

Remontin aikana työn tilaajan, eli taloyhtiön, tehtävänä on valvoa, että työ toteutetaan sopimuksen mukaisesti. Käytännössä seurannan tekevät kuitenkin taloyhtiön palkkaamat asiantuntijat. Osakkaat taas vastaavat omien huoneistojensa muutostöistä, kuten vaikka perusurakasta poikkeavien hanojen asennuksesta tai saunan rakentamisesta, ja sopivat niistä urakoitsijan kanssa.

Taloyhtiön edustajat, esimerkiksi isännöitsijä ja muutama hallituksen jäsen, osallistuvat noin kahden viikon välein järjestettäviin työmaakokouksiin, joissa käsitellään urakan aikataulua ja mahdollisia lisätöitä. Taloyhtiön hallituksen on varauduttava tekemään päätöksiä myös matkan varrella.

Lisäksi on hyvä muistaa, että myös taloyhtiöllä on vastuu siitä, että asiat tehdään sovitun mukaisesti. Osakkaat, asukkaat ja muu taloyhtiön väki voivat myötävaikuttaa projektin sujumiseen esimerkiksi huolehtimalla, että huoneistojen ovet ja turvalukot ovat auki tarvittavina aikoina. Hyvä ilmapiiri ja yhteinen sitoutuminen urakkaan ja aikatauluihin helpottavat projektin etenemistä!

Mitä linjasaneerauksen valmistuttua tapahtuu?

Kun putkiremontti on valmis, on aika tehdä tarkastukset. Kunkin linjan valmistuttua valvoja tarkistaa, että toteutus on suunnitelmien ja urakkasopimuksen mukainen. Myös osakkaat katsastavat huoneistonsa. Mikäli puutteita löytyy, sekä valvoja että osakas ilmoittavat havaintonsa urakoitsijalle. Niin ikään taloyhtiön yleiset tilat tarkastetaan valvojan avulla.

Tarkastusten jälkeen taloyhtiön ja osakkaan turvana toimii takuu. Putkiremonttiurakan takuuaika on yleensä kaksi vuotta, joten mahdollisista puutteista ja virheistä voi ilmoittaa tarkastusten jälkeenkin, jos ne osuvat silmiin vasta silloin. Painavampia rakennusvirheitä koskee lisäksi kymmenen vuoden takuu. Remontoidusta kodista pääsee siis nauttimaan hyvillä mielin.

Me TeknoPlanilla olemme erikoistuneet sekä linjasaneerausten toteuttamiseen että projektinjohdon ja valvonnan tehtäviin. Jos kaipaat apua tai neuvoa putkiremonttiin liittyen, voit ottaa meihin yhteyttä milloin vain!

Mikä on linjasaneeraus?

Linjasaneeraus, putkiremontti, peruskorjaus, perusparannus, putkisaneeraus… Rakkaalla remontilla on monta nimeä.

Linjasaneeraus eli tutummin putkiremontti tarkoittaa rakennuksen vesi- ja viemärijohtojen kunnostusta tai uusimista. Aiemmin on puhuttu kahdesta eri linjasaneerauksen tekotavasta: perinteisestä putkiremontista, jossa kaikki putket uusitaan (lähtökohtaisesti vanhoille paikoilleen), sekä moderneista putkiremonteista, jossa vanhat viemärit saneerataan sisäpuolisesti sukittamalla ja uusimalla vesijohdot uuteen paikkaan.

Sukitusta pidetään yleensä edullisempana vaihtoehtona. Suurin osa hintavaikutuksesta tulee kylpyhuoneiden säästämisestä sekä yleisesti pienemmistä rakennusteknisistä töistä, jolloin urakka on usein myös suppeampi.

Nykyään linjasaneeraus tehdään kuitenkin lähes aina hybridimallilla, jossa näitä kahta tapaa yhdistetään. Yhdessä linjasaneerausurakassa viemäreitä sekä uusitaan että sukitetaan. Toki poikkeuksiakin edelleen on. Esimerkiksi silloin, kun taloyhtiö haluaa tehdä peruskorjausta vaiheittain, jolloin viemärit saneerataan sisäpuolisesti ja säästetään märkätilat.

Mitä kaikkea linjasaneeraus sisältää?

Linjasaneeraus voi sisältää melkein mitä vain LVIAS-remontointia, mikä tekee eri yhtiöiden linjasaneerausten urakkahintojen vertailusta haastavaa.

Yleisimmin linjasaneeraukseen kuuluvat ainakin:

  • Vesijohtojen uusiminen
  • Viemäreiden uusiminen tai sisäpuolinen saneeraus
  • Ilmanvaihdon tehostaminen tai korjaaminen
  • Lämmitysjärjestelmän parantaminen
  • Sähkönousujen sekä antenni- ja yleiskaapeloinnin uusiminen
  • Märkätilojen täysi tai osittainen uusiminen
  • Kerrostalon yleisten tilojen modernisointi ja parannus

Yleisten tilojen modernisointi parantaa talon energiatehokkuutta ja kasvattaa koko taloyhtiön ja asuntojen arvoa. Tarpeettomia kylmäkellareita voidaan putkiremontin yhteydessä muuttaa pesuloiksi, kerhotiloiksi tai varastokopeiksi, sähköautoille voidaan rakentaa paikat ja talon automatisointia voidaan lisätä.

Esimerkiksi ilmanvaihdon ohjaukset tai vikatilojen hälytykset voidaan linjasaneerauksen jälkeen hoitaa automaattisesti tai saunatilojen yhteyteen voidaan asentaa sähköinen varauskalenteri, joka varaustiedon lisäksi hoitaa saunan lämmityksen ja saunatilojen ilmanvaihdon kuin itsestään.

Mikäli taloyhtiö haluaa panostaa energiatehokkuuteen vielä enemmän, voidaan taloon asentaa esimerkiksi uudet poistoilman lämmöntalteenotolla varustetut huippuimurit tai vaihtaa kaukolämpö maalämpöön.

Asukas säästää, kun teettää omat remontit linjasaneerauksen yhteydessä

Asukkaan tai osakkaan kannattaa teettää asunnon muut mahdolliset remontit linjasaneerauksen yhteydessä. Verrattuna siihen, että yksittäinen osakas tilaisi työn ulkopuolelta ja omana urakkanaan, asuntokohtaiset remontit tulevat usein halvemmaksi isompien remonttien yhteydessä teetettynä.

Kun asunto on valmiiksi tyhjä ja urakoitsija on joka tapauksessa kohteessa sotkemassa ja tekemässä remonttia, rahaa saa säästettyä sievoisesti. Pienet tai vähän isommatkin pintaremontit saa teetettyä samalla vaivalla ja mahdollisesti samoilla tekijöillä. Asukkaat saavat tietysti teettää omia remonttejaan myös itse valitsemillaan tekijöillä sen jälkeen, kun varsinainen linjasaneeraus on huoneiston osalta vastaanotettu – kyllä sitä aikaa, vaivaa ja rahaa säästyy rutkasti niinkin.

Koko urakan valvoja voi valvoa myös huoneistokohtaisia remontteja, jos näin on erikseen sovittu ja työt on kirjattu huonekorttiin. Huonekortti on nimensä mukaisesti jokaisen huoneiston ja yleisen tilan ovessa oleva kortti, johon kirjataan kaikki kaluste- ja materiaalivalinnat sekä muutokset.

Osakas allekirjoittaa huonekortin ja työt tehdään sen mukaisesti. Osakkaan tilaamat lisätyöt ja muutokset ovat aina osakkaan ja urakoitsijan välistä kauppaa. Myös osakkaan on syytä olla hereillä ja vahtia, että työt tehdään sovitun mukaisesti.

Ketkä kaikki osallistuvat linjasaneerauksen tekoon?

Kaikki kohteet ovat erilaisia ja jokainen linjasaneeraus on yksilöllinen. Taloyhtiön linjasaneeraus onkin aina monen tekijän summa.

Mukana projektissa ovat ainakin:

  • Taloyhtiön edustaja
  • Isännöitsijä
  • Osakkaat
  • Asukkaat
  • Projektipäällikkö
  • Valvojia
    • Pää-, rakenne-, LVI- ja sähkövalvoja
  • Suunnittelijoita
    • Pää-, rakenne-, LVI- ja sähkösuunnittelija
  • Urakoitsijoita
    • Pääurakoitsija, putkiliike, rakennusliike, sähköurakoitsija, purkutöiden tekijä, laatoitushenkilö jne.

Näiden jokaisen ei tarvitse olla eri henkilö ja meidän kohteissamme tyypillistä onkin, että esimerkiksi päävalvoja toimii myös projektipäällikkönä ja rakennustöiden valvojana.

Linjasaneerauksen vastuut ja takuuaika

Valvoja valvoo, että työt tehdään aiemmin hyväksyttyjen suunnitelmien sekä asetettujen määräysten mukaan. Pääurakoitsija vastaa tekemästään työstä ja siitä, että kaikki toimivat hyvien rakennustapojen ja määräysten mukaan.

Valvojan vastuu on valvonnasta, mutta ei urakoitsijan tekemästä työstä. Jos esimerkiksi vaihdettu hana hajoaa takuuaikana, on vastuu urakoitsijalla (tai tavarantoimittajalla). Urakoitsijalla on työlleen yleensä kahden vuoden takuuaika ja joillain materiaaleilla voi olla pidemmät takuuajat.

Takuuajan tarkastus tehdään tarvittaessa yhden vuoden kuluessa, mutta viimeistään kahden. Takuuajan tarkastuksessa teetetään osakaskysely remonttien puutteista ja virheistä ja urakoitsija korjaa mahdolliset puutteet ja virheet. Tarkastuksen yhteydessä vapautetaan myös mahdollinen urakoitsijan takuuajan vakuus, joka on yleensä 2 % urakkahinnasta.

On hyvä muistaa, että myös tilaajalla eli taloyhtiöllä ja sen edustajilla on vastuu siitä, että asiat tehdään sovitun mukaisesti. Myös heillä on vastuu sopimuksesta kiinni pitämisestä.

Kuinka kauan linjasaneeraus kestää?

Linjasaneeraus tulee ajankohtaiseksi, kun taloyhtiön putket ovat tulossa elinkaarensa päähän. Käyttövesiputket kestävät yleensä noin 30–50 vuotta ja viemärit 40–60 vuotta. Olemme kuitenkin tehneet viemärisaneerauksia jopa 2000-luvulla rakennettuihin taloihin, sillä joissain rakennuksissa käytetyt valurautaviemärit eivät kestä niin hyvin kuin esimerkiksi 70–80-luvulla käytetyt muoviviemärit.

Korjaustarve voi syntyä myös siksi, että viemärit ovat vajonneet pehmeään maahan. Itse viemäreissä ei välttämättä ole mitään vikaa, vaan ne on alun perin asennettu väärin tai vanhat kannakoinnit ovat pettäneet.

Kokonaisen linjasaneerauksen läpivienti kestää karkeasti sanottuna pari vuotta. Ennen varsinaista peruskorjausurakointia täytyy hanketta suunnitella, valmistella ja kilpailuttaa, tehdä kuntotutkimuksia, valita urakkamuoto, suunnitella ja kilpailuttaa vähän lisää, neuvotella ja tehdä sopimuksia.

Lopulta itse putkiremontin urakoinnin kesto ja asumishaitta on noin 8–10 viikkoa/linja. Linjasaneerauksen kaikki vaiheet on esitetty vaihe vaiheelta esimerkiksi junamallistamme.

Jos tarvitset apua tai neuvoa linjasaneeraukseen liittyen, ota rohkeasti yhteyttä!